私募小龙女，毕业于清华大学经济管理学院，10年证券投资经验，4年基金经理职业经历，目前为清融智投资产管理有限公司总经理兼投资总监。个人主要侧重于基本面分析，技术分析，价值投资。公司团队有一批清华技术男擅长量化投资。欢迎大家一起讨论个人投资及量化策略！
一 万科白鹭郡真赔偿1亿元？这一赔可能能换来几百亿的销售抢跑！今天被刷屏的不外乎“万科白鹭郡” ！因为一个不懂事的销售在朋友圈喊道别墅打五折销售，被前期业主砸了售楼处。万科想解决当前的争端，所以提出了解决方案。然后呢就有人说万科决定每一套房退100万。。。而且有聊天截图，言之凿凿地样子。 发表声明，说是产品不同，所以导致消费者的误读。当年买500万的精装修带车位产品，现在毛坯什么都不带298左右，刨除所有赠送大约差100万，万科真会赔偿一亿吗？要是真能赔，这无疑是一次房地产熊市里面的绝佳营销！ 现在地产商普遍存在的问题是资金回笼压力，负债压力。现在很多房地产商都在用的一个手段，就是给你理财收益。黄金周看了好多个楼盘，几乎如出一撤地提到，如果你全款，那么你贷款的那部分我给你一个一年的理财收益。不同的开发商给的点数不同，从5%-12%的都有。现在去库存回笼资金最重要。所以万科这个说按照一年期定期存款给利息其实一点都不高。万科这样一搞，消费者都觉得万科有信用啊，买万科的房子放心，跌了会赔的。这样一来在同一个区域选房子的时候，挑选开发商就有意义了。在这样一个行业寒冬大家都要保命的时候，这无疑会促进万科的去化速度大大加快！现在看来，这个事件反而变成了最好的营销噱头，真假难辨别了！二 以为房价就此长期下跌的同志，快醒醒！其实除开那些看不懂的降价真相，比如精装变毛坯，赠送不再有，园林打造改点方案，总能把房价降下来。但是别忘了开发商要赚钱，永远不能赔钱卖。在房地产的成本中，地价大约占40%，建安成本11-13%，然后各种税费还有16-18%，其余的大约30%就是房地产企业的毛利润，再扣除企业运营，贷款利息等等杂七杂八的费用，房企的净利润真没有什么了（此部分数据来源于任泽平著《房地产周期》）。所以为什么万科看着卖了那么多钱，还要喊“活下去”。房地产企业都是在为地方政府打工啊！卖房子的56%左右的钱是交给政府的，他自己也就喝了一口汤！所以你买一个房子，先看看这块地当时拍得的楼面价是多少，所谓面粉的价格，就是那个占房价总比例40%的那一部分。面粉的价格乘以一个2.5的倍数，就是比较正常合理的面包价格。如果低于这个价格说明卖的便宜，超过说明卖得贵。那你想想同一块地，房企要卖房子赚钱，唯一能动的就是建安成本，还有自己毛利部分让一点利出来保命。价格下去了，建安所花的钱也别想跟原来一样，一定也是打了折扣的。消费者是不理性的，很难分辨区别，所以万科这个事出了之后，后面278-298起的户型一天就售罄了。诚然绝对房价确实是降了，但绝对没有你想象的那么多。
这轮房价下跌主要还是调控政策手段，压制需求，限价，高层不断打压，声称“坚决抑制房价上涨”而来的。主要还是政策限制导致的需求不能释放。当然同时也与当前国内宏观经济预期悲观有关系。国内资产存在经济停滞后的跌价风险。但除了 这些阶段性因素之外，房价的长期走势还是取决于人口和城市化进程。人口的拐点接近了，现在90后，00后，10后出生率相比当年我们的80后大幅下降，未来有支付能力的劳动力人口将逐渐减少。然而我们的城市化水平还不够，当前中国城市化率大约57%左右，离众多发达国家75-80%的水平还有不少的距离，根据模型测算，未来的城市化速度会放慢，达到发达国家水平还需要20年。主要依赖于城市的交通建设，产业配套和基础设施跟进，使得人群进一步集中化流向大城市。总之，如果用长期趋势来看，在中国经济不出巨大的问题的前提下，中国的房价还能坚挺20年，只不过不会想前面的10年上涨速度这么快了。你以为万科看淡后市吗？不，人家回笼资金继续高价拿地。据统计万科前三季度拿地总量超过几家大地产公司的总和，而且也接盘华夏幸福在环京多个区域的囤地。华夏幸福因为自己的债务问题，只能卖地保命。看看万科的买地价格吧，在大厂、涿州、霸州等地平均楼面价12400，而现在这些区域的售价可能也就这个水平。环京区域被炒作得很厉害，所以政府出了最严的限购政策。像廊坊必须社保3年，不给任何落户政策，北三县一样。去年初的时候燕郊房价炒到了三万，确实是被炒房客炒上去的。现在回归到1.5左右，基本腰斩，回归合理价格区间。但北京的城市规划是2300万人的北京+500万的卫星城，这周边的房价从大势还是要涨的。炒房客是嗅觉最敏锐的群体，如果这地方没有上涨潜力人家也不去。也正因为要涨政府也才出手限制。所以大趋势还是要涨得。如果是刚需，跌下来的机会还是要及时把握住。这一波下跌已经全面展开，等到舆论回暖的时候可能价格已经暗涨不少了。长期下跌？不存在的。。。三 中国股民是最有契约精神的人群！每一次房价下跌，都会有购房者打砸售楼处维权。但每一次房价上涨，购房者都美滋滋地得意自己的眼光。其实买房买亏了是自己sb,但却要埋怨开发商。万科如果真的退款，那真是开了一个坏头，以后所有因为自己s*买亏了的购房者都会觉得去闹去打砸就能把自己的错误纠正，把自己亏的钱找回来！没有契约精神的巨婴。。。只有中国股民是最有契约精神。不论赔多少钱都是自己内疚自责，从来不怨上市公司。话说万科股价从最高41跌倒今天收盘价21.75，下跌了48%，股民能不能也去公司打砸要求一下赔偿？你们每天都说经营一切稳中向好，欺骗了我们，还我们血汗钱。。。哈哈哈哈。转发文章集20赞截屏发送小龙女助理可以获得几十本投资书籍PDF文件福利
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双核动力预测模型
日期：2018/10/10
沪深300：多头
临界值：3202.68
创业板：空头
临界值：1427.99
明日操作计划
不动
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