转自：天津日报
兜售农村合院，听起来很诱人，但信息是否属实、交易是否合规一概不知。记者对此进行了走访。
“卖农村小院，可自住可转租，永久产权，让城里人过上纯天然农村生活。”刘女士刷到的短视频广告对向往田园生活的她充满诱惑。“有房子，有小院，能自建能种菜，太惬意了。”刘女士看中了武清区一个农村小院，想交钱又有点打鼓，“几十万元一套独门独院，交钱了就真的是自己的吗？使用上不会有什么问题吧？”
根据刘女士的反映，记者在各大平台上搜索，发现卖小院的还真不少，记者选择了几家到现场了解情况。目前在各村执行售卖的大都是类似房地产公司的企业，他们在村委会的场所办公。办公场所像极了各楼盘的售楼处，只是简易了许多。这里没有沙盘，但有区位示意图；没有各种茶饮，但销售员一样热情。销售人员先照图讲解，再用电瓶车载人去看房，所看房型中也有视频中展示的样板间。
武清区高村镇的一家卖房公司专做农村合院，目前有大周村、小周村、任庄、兰城、永兴庄等六个村在售卖。在武清区南任庄从事推销工作的小王告诉记者，她原来在城里卖商品房，房地产市场遇冷以后就转战农村。卖农村小院也成了很多村民习以为常的事情，甚至相关村委会和村民也愿意插手代理，遇到直接来村里看房的，他们会主动帮忙联系销售人员：“您和对方谈，村里配合办手续。”除了“出售”村民闲置的小院外，还有在村集体建设用地上直接建中式合院的，如宁河区宁河镇杨泗村新建的40套合院，不涉及村民个人，合同与相关公司签，村委会以“见证人”的身份在合同上盖章。
在“卖小院”的广告中，记者发现这里的“卖”和大多数人认知的“卖”并不是一码事，说“租”更为合适。
在几个“卖小院”的现场，记者被告知，因为农村的地归村集体所有，不能卖，只能附期限转让相应地上房产的使用权，所以“卖小院”其实是“租小院”。关于承租期限，有的15年，如宁河廉庄镇、西青精武镇；有的20年，如大多数武清区的闲置农房等；有的30年，合同约定20年，再优先免费续租10年。据了解，武清区梅厂、高村、河西务、泗村店等镇的农村合院，大都是农民的闲置宅基地房，农民有意愿交易，村集体会议表决同意的公司代销，经市农村产权交易平台“走手续”，由天津农村产权交易所出具流转鉴证书，有法律效力。买家取得的是附期限的使用权，期限为20年。如有续租至30年或40年，都能在合同中体现。20年期满，如果农民愿意，可以再续，租金20万元一次性续交，如果农民不愿意，只能还给原房主。
我国宪法明确，农村宅基地属于集体所有，只有集体经济组织成员才能依法申请取得宅基地使用权。市民如果想在农村居住体验田园生活，可以采取租赁农户合法住房的方式，租赁期限也是不能超过20年。记者又从市农业农村委了解到，天津是全国13个农村产权交易规范化整省试点之一。天津农村产权交易所是市农业农村委构建的农村产权流转交易市场体系的国有龙头企业。闲置农房（宅基地）使用权、集体经营性建设用地使用权属于农村产权交易产品。
天津师范大学法学院郭明龙教授表示，天津作为农村产权流转交易规范化试点，试点工作有两点要求：须在法律、法规和政策允许框架内、交易对象目前限于农村宅基地和房屋租赁。由此，所谓“永久产权”是虚假宣传，交易不针对所有权，而是租赁关系，按照民法典第705条，租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。在明确法律关系的前提下，是否交易，属于个人的选择。郭明龙提醒人们强化契约意识，有关承诺应当写入合同，按照农村集体资产管理有关要求，需履行民主决策程序的应提交民主决策材料，需通过审核审批程序的应提交相关审批材料，做好农村产权流转交易服务机构的交易鉴证，减少法律风险的发生。
