2022年8月10日，黄某将家中的茶台放在1楼楼道公共区域，两个月未挪走。其间，小区物业张贴通知要求业主限期自行清理堆放在楼道的杂物，黄某对此并未理睬。直至2022年10月中旬，黄某发现茶台丢失，多番找寻无果后，黄某想到物业此前张贴的清理杂物通知，认为是物业搬走了茶台，要求物业偿还茶台或赔偿损失3500元。双方多次协商无果后，黄某将物业公司诉至法院。
本案承办法官、河南省驻马店市驿城区人民法院朱古洞人民法庭一级法官王继伟介绍，物业纠纷类案件是目前基层法院受理较多的案件类型。随着城镇化进程的推进、物业服务企业与业主方对服务质量要求的增强，一定程度上导致该类纠纷增多。
据了解，本案经诉前调解未能调解成功，主要是双方当事人分歧较大，业主认为自身物品在小区内丢失，物业作为小区公共区域管理方，应当对此承担赔偿责任；而物业方面则认为，业主擅自占用小区公用面积，造成一定的安全隐患，物业在清理堆积物品时已经进行过相应公示，且黄某丢失的茶台也无法证明被物业搬走或清理，故物业方认为对此不应承担责任。
法院审理后认为，建筑物通道、楼梯拐角、安全出口处等区域属于业主共有部分，这些区域作为重要消防通道和安全出口，应当保持安全和畅通，禁止堆放物品，行为人不得有占用、堵塞封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散等损害他人合法权益的行为。本案中，物业公司为维护小区正常生活秩序，消除消防安全隐患，保障业主的生命和财产安全，提前张贴通知及提示，要求限期自行清理堆放在公共走道及楼梯的杂物，逾期不清理视为无主财物进行集中清理，该行为属于正当履职范围，未侵犯小区业主的合法财产权益。
同时，法院认为，黄某将自身物品放置在公共区域两个月，应当预见可能丢失的风险。黄某未能提供证据证明案涉茶台是物业公司搬走或清理，应当承担举证不利的后果。黄某要求物业公司承担返还物品或者侵权损害赔偿责任没有充分事实和法律依据，法院不予支持，判决驳回其诉请。目前双方已经服判息诉。
法官提醒：
无论是业主还是物业，均应坚守“不得违法是底线”的原则。业主在使用建筑物公用部分面积时不得影响他人正常工作生活或妨害公共安全，同时应对自身物品进行妥善保管，若遇到自身人身或财产安全遭受侵害的情况，应及时向公安机关报案寻求帮助或向人民法院提起诉讼，同时留存好相应证据。物业公司在对业主提供物业服务和管理时，应引导业主提升安全意识，合理使用建筑物公用面积，发现业主侵占公用面积、阻塞消防通道等情况时，应及时与业主沟通，规劝业主清理自身物品。沟通无果时，及时向消防等部门寻求帮助。
服务不满意拒交物业费，合法吗？
物业服务费用是小区正常运转和发展的物质基础保障，业主若对物业服务质量不满意，应当以积极方式主张相关权利，且应当分清物业和开发商的责任。近期，安徽省马鞍山市花山区人民法院调解了一起物业服务合同纠纷案件，被告为花山区某小区业主，2009年7月至2023年12月一直未交物业管理费，共计2万余元，理由是房屋存在质量问题。
本案在调解过程中，承办法官周陶欣引导业主正确理解房屋买卖和物业服务属于两个不同的法律关系，房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，物业费是业主和物业服务企业之间的问题，二者不能混淆。业主不能以房地产开发企业前期的建设质量等问题为由拒交物业费。最终，双方达成一致意见，业主同意一次性付清拖欠的物业费。
根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。
周陶欣介绍，物业公司与业主是平等的法律主体，双方产生矛盾纠纷时，需按照物业服务合同约定处理。物业为业主提供物业服务，双方之间是一种消费行为，不应存在“对立”。一些常见的物业纠纷中，部分业主未区分其与物业公司、开发商之间的关系，认为物业公司与开发商属于同一主体，将开发商的问题归责于物业公司，以此为由拒交物业费。因此，业主在主张权利之前，应正确区分开发商和物业公司的责任。
法官提醒：
业主若遇到在房屋保修期内或保修期内未修好的房屋裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶渗漏、卫生间和厨房防水等问题，属于开发商分包的建设方、施工方的责任。由于部分物业公司属于开发商全资子公司，不少业主将应由开发商负责的问题归责于物业公司。实际上，开发商将房屋出售后，房屋产权属于业主，应由开发商分包的建设方、施工方承担责任，而不属于开发商成立的物业公司或者其他物业公司的责任。若遇到门窗、水龙头损害或者电源短路、室内墙皮脱落等业主自用部分的问题，也不属于物业公司的管理服务范围，但可委托物业公司有偿服务。
小区自治后，还要交管理费吗？
日常生活中，小区物业主要由专门的物业公司负责管理，若小区没有物业公司，而是经业主大会表决同意授权业主委员会自治管理，小区业主是否还要支付自治费？
业主投票解聘原物业公司，开始实行业主自治。该小区还制定了《全民自治公约》，约定小区由居委会代为管理，业主委员会提供自治服务，自治管理包括房屋建筑公用部位，公共设施设备，市政公用设施，公用绿地花木维护、养护、管理等，业主按房屋面积向业主委员会支付自治管理费用。
据了解，自小区自治以来实行账目公开、公示，业主缴纳的自治管理费用除了支付小区服务人员的薪酬之外，剩余部分全部用于小区改造建设，业主委员会成员不拿薪酬。
杨某是该小区业主，拖欠1年的自治管理费用723元，经小区业主委员会多次催收无果后，被起诉至桐城市人民法院。
本案承办法官、桐城市人民法院范岗人民法庭庭长周玲菊介绍，本案中，业主委员会由小区业主自发选举并经合法程序成立，对小区实施物业管理，提供物业服务，有权按照业主大会决定的收费标准向小区业主收取相应的自治费用，业主有支付自治费用的义务。最终，法院依法判决杨某支付自治费723元。
法官提醒：
安庆市中级人民法院民事审判第二庭法官杨修介绍，业主委员会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理的组织，具有自行管理物业的权利。若业主委员会行使了自行管理物业的权利，业主委员会与业主即形成了物业服务法律关系，业主委员会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业管理费等费用。
此外，根据《民法典》相关规定，小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，表决事项至少应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，部分事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。一部分业主的“反对票”，并不影响业主委员会正常行使业主大会投票通过的决议，该决议对全体业主具有法律约束力。（□本社记者 潘巧）
